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  • Virginie

Copropriétaire : contestation de sa quote-part pour des travaux de parties privatives

L’assemblée des copropriétaires décide de procéder à des travaux de réfection de clôture qui sont, en réalité, des parties privatives.

L’un des copropriétaires refuse, sur ce motif, de payer l’appel de sa quote-part au titre de ces travaux.

Le syndicat des copropriétaires l’assigne en paiement.

Le copropriétaire peut-il arguer, par voie d’exception, de l’irrégularité de la décision de l’assemblée ou doit-il payer sa quote-part ?

 

 

📌 FAITS :

Par assemblée du 24 février 2016, une assemblée de copropriétaires mandate un architecte. Ce dernier préconise certains travaux.

C’est dans ces circonstances que, par assemblée des copropriétaires du 1er mars 2017, sont votés de travaux de réfection des murs des villas en bordure des voies privées de la copropriété.

Les travaux concernent des parties privatives et non pas des parties communes : une des copropriétaires ne paie donc pas l’appel de charges au titre de ces travaux :

Elle est assignée en paiement de la somme 461,72 €. La copropriétaire soulève, devant le Tribunal, l’irrégularité de l’assemblée générale qui a voté des travaux pour lesquelles elle n’était pas compétente.

 

 🤔 PROBLÉMATIQUE :

Le syndicat des copropriétaires peut-il exécuter une décision d’assemblée générale irrégulière si la décision n’a pas été contestée dans le délai légal ?

 

Cet arrêt est l’occasion de rappeler les modalités de notification d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires et le délai pour la contester.

 

Fondements juridiques :

 

👉 Le syndic doit notifier les décisions de l’assemblée à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants, c’est-à-dire à ceux qui ont voté contre la décision ou à ceux qui n’étaient ni présents ni représentés à l’assemblée.

 

👉 Cette notification doit être effectuée par lettre recommandée avec avis de réception ou par voie électronique en cas d’accord exprès des copropriétaires.

La signification par huissier est également valable.

En revanche, la notification par lettre simple (Civ. 3ème, 17 décembre 2015, n°14-24.630) ou la remise en main propre contre émargement sont irrégulières.

 

👉 La notification doit intervenir dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée.

 

👉 La notification doit mentionner les résultats du vote et la mention suivante :

Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. ❞ (alinéa 2 de l’article 42 précité)

 

La réécriture de l’article 42 par la loi Elan du 23 novembre 2018  a fait disparaître l’obligation de reproduite la mention suivante :

❝ Sauf urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article. ❞ (désormais alinéa 3 de l’article 42 précité)

 

📆 Cette notification est essentielle : elle constitue le point de départ du délai de contestation des décisions de l’assemblée. La demande doit donc être introduite dans un délai de 2 mois à compter de la notification par le syndic. Cette contestation s’opère par voie d’assignation devant le Tribunal judiciaire.

 

En cas de notification irrégulière, le délai de forclusion ne court pas. Seul court le délai de prescription de 5 ans (tel que modifié par la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile).

 

En l’espèce, la régularité de la notification opérée par le syndic et la responsabilité du syndic ne sont pas en cause.  

 

🏛️ SOLUTION :

 

Par jugement du 23 juin 2020 du Tribunal judiciaire de Montpellier, le syndicat des copropriétaires a été débouté de sa demande en paiement et a été condamné, au surplus, à payer 500 € au titre du préjudice moral de la copropriétaire défenderesse.

 

La Cour de Cassation casse l’arrêt. Elle considère que :

 

❝ Vu l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

4. Il résulte de l'alinéa 2 de ce texte que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée.

5. Pour rejeter la demande en paiement de la quote-part des travaux de réfection des murets de l'ensemble immobilier, le jugement retient que ceux-ci sont inclus dans les parties privatives, que l'assemblée générale n'est pas compétente en la matière et qu'il y a lieu, en conséquence, de débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes.

6. En statuant ainsi, alors qu'après expiration du délai de deux mois précité, les copropriétaires opposants ou défaillants sont déchus du droit de contester les résolutions adoptées, quand bien même elles porteraient atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives et leur imposeraient le paiement de charges, le tribunal a violé le texte susvisé. 

 

💡 Une décision d’assemblée générale des copropriétaires devient définitive si elle n’a pas été contestée dans le délai de 2 mois. Cette déchéance du droit de contester les décisions de l’assemblée des copropriétaires s’applique même si ces décisions portent « atteinte aux modalités de jouissance » des parties privatives et imposent eux copropriétaires « le paiement de charges ».

 

C’est cette dernière précision qui constitue l’apport de cet arrêt de la Cour de Cassation. En effet, cette position est classique : on ne peut pas contester une décision de l’assemblée générale des copropriétaires par voie d’exception.

Passé le délai de 2 mois, les décisions ne sont plus susceptibles de recours et s’imposent à tous les copropriétaires.

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