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  • Virginie

Garantie financière

(Nouvelle) procédure de contrôle des professionnels de l’immobilier au 1er janvier 2022


La plupart des professionnels immobiliers se voit remettre des fonds. À ce titre, ils ont l’obligation de souscrire une garantie financière afin de permettre le remboursement des dépôts.




On attendait le décret d’application de la loi Hoguet modifiée par la loi ALUR en 2014. Il est (enfin) intervenu le 29 octobre 2021 pour définir les procédures et conditions dans lesquelles les garants financiers exercent leur mission de contrôle sur les fonds des professionnels de l’immobilier qu’ils garantissent (nouvel article 38-1 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972).

Quant aux professionnels de l’immobilier (syndic, agent immobilier …), ils ont désormais l’obligation de leur transmettre annuellement leurs comptes ainsi que les éléments permettant de vérifier la conformité de la garantie financière aux opérations réalisées (nouvel article 38-2 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972). Les garants financiers vont-ils être en mesure de mettre en œuvre ces procédures ou les professionnels de l’immobilier risquent-ils d’être contraints de changer de garant financier à compter de l’entrée en vigueur de ce texte, c’est-à-dire au 1er janvier 2022 ?



La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi « Alur » est intervenue dans un contexte de défiance à l’égard des syndics professionnels. Aussi, le législateur a cherché à accroître la sécurité des cocontractants. Il a notamment donné plus d’efficacité à la garantie financière. Le but est de protéger les fonds remis par les clients et ce alors qu’avait éclaté, au printemps 2010, l’affaire des syndics du réseau Urbania. Ces syndics avaient investi les dépôts dans des fonds à risque et avaient été dans l’impossibilité de payer leurs dettes. Or, leur garant financier n’avait rien vu venir.

Le décret du 29 octobre 2021 vise donc à renforcer la surveillance A PRIORI sur la gestion financière des professionnels de l’immobilier notamment les syndics alors même que les cas de défaillance sont rares.


Ce texte est l’occasion de rappeler les caractéristiques de la garantie financière.


Qui est garant ?

Il peut s’agir d’un établissement de crédit, d’une société de financement, d’une entreprise d’assurance ou de la Caisse des dépôts et consignations.


Quel est l’objet de la garantie ?

Cette garantie est strictement limitée. Elle ne concerne que le remboursement des dépôts affectés à certaines opérations réalisées par l’intermédiaire de la personne garantie et ne peut s’étendre à aucune autre opération.

Sont exclues de la garanties les demandes portant sur des fautes professionnelles entraînant le versement de dommages et intérêts. Ces demandes relèvent, le cas échéant, de l’assurance de responsabilité civile professionnelle (RCP).

Quel est son montant ?

La garantie souscrite est, en principe, au minimum, de 110.000 euros. Surtout, le professionnel de l’immobilier doit solliciter une garantie d’un montant au moins égal au montant maximal des fonds qu’il envisage de détenir.

Cette disposition n’est pas sans poser des difficultés d’application en matière de gestion immobilière.


Qui est responsable en cas de dépassement du plafond de la garantie ?

On attend du professionnel de l’immobilier qu’il prévoit, à l’avance, le montant des fonds qui lui seront versés. Si une opération risque de lui faire franchir la limite de sa garantie, il doit choisir : souscrire une garantie complémentaire (problème de calendrier de mise en place), renoncer à l’affaire ou constituer un tiers séquestre tel qu’un notaire.

Les juges du fond avaient pu considérer que le garant ne pouvait être responsable de l’insuffisance de garantie lors du paiement des créanciers. Or, la Cour de cassation a mis à la charge du garant une obligation de vérification de comptabilité (Cass. , Com, 25 janvier 1984, n°82-15.680). Le garant est ainsi « présumé responsable » de l’insuffisance de garantie à moins qu’ils ne justifient de ses diligences et de ses contrôles de la comptabilité du professionnel de l’immobilier.


👉 Le dispositif de contrôle est doté de moyens humains suffisants et adaptés au volume des fonds, effets ou valeurs.

👉 Il consiste en des contrôles sur pièces et, en tant que de besoin, des contrôles sur place.

👉 Les procédures prévoient les critères et des seuils permettant d'identifier les points de non-conformité des garanties financières octroyées et de mesurer leur gravité. Elles énoncent les conditions dans lesquelles les mesures correctrices leur sont apportées. La synthèse des points de non-conformité constatés lors des contrôles est remise aux personnes garanties.

👉 Le contrôle est permanent et il est réalisé soit par des personnes exerçant des activités opérationnelles, soit par des personnes chargées de la fonction de contrôle des opérations. Les contrôles sont réalisés dans des conditions qui assurent leur sécurité et leur fiabilité.

👉 Les professionnels visés par la loi Hoguet y compris les syndics sont tenus de transmettre annuellement à leurs garants financiers leurs comptes annuels ainsi que les documents permettant de vérifier la conformité des garanties financières octroyées.


Les dispositions des garants financiers entreront en vigueur le 1er janvier 2022. Les obligations de communication des professionnels de l’immobilier concernent les documents des exercices ouverts à compter du 1er janvier 2022.


Compte-tenu de ce qui précède, il apparaît que les dispositifs de contrôles mis en place par les principaux garants financiers sont d’ores et déjà conformes à ce décret d’application qui a tardé.

Seules certaines petites structures dont la garantie financière est une activité accessoire risque de devoir se mettre à jour dans les plus brefs délais. À défaut, celles-ci devront notifier une cessation de garantie. Les professionnels de l’immobilier devront alors rapidement se saisir de cette problématique, changer de garant et demander une reprise d’antériorité comme le souligne plusieurs auteurs.

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