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  • Virginie

Le régime juridique du contrat de promotion immobilière

Nous avions introduit le contrat de promotion immobilière lors de notre précédent article sur les contrats du promoteur.

À titre de rappel, le contrat de promotion immobilière est un contrat de mandat. Le promoteur immobilier fait réaliser la construction de l’ouvrage au nom et pour le compte du maître de l’ouvrage. Pour que le contrat soit qualifié de contrat de promotion immobilière, certaines conditions doivent être remplies :

·         Le maître d’ouvrage est déjà propriétaire du terrain lorsqu’il fait appel au promoteur.

·         Le promoteur s’engage à réaliser un programme de construction et gère les aspects juridiques, administratifs et financiers de l’opération de construction.

·         Le prix global de l’opération doit être prévu dans le contrat.

Le contrat de promotion immobilière ne répond pas à un régime juridique unique. En effet, le code de la construction et de l’habitation prévoit des dispositions générales applicables peu importe la destination de l’immeuble et des dispositions particulières applicables aux immeubles à usage professionnel et d’habitation.

Le régime général du contrat de promotion immobilière

1.      La formation du contrat dans le secteur libre

Le secteur libre obéit à des règles générales prévues au sein du code de la construction et de l’habitation. Une place importante est laissée à la liberté contractuelle.

La forme du contrat de promotion immobilière est alors libre, même si en pratique il est rédigé par écrit par acte authentique pour les besoins de la publicité foncière, afin de le rendre opposable aux tiers. Autrement, les règles classiques de formation d’un contrat doivent être respectées.

2.      Les obligations des parties dans le secteur libre

2.1. Les obligations du promoteur

Obligation de construction de l’ouvrage. Le promoteur s’engage à réaliser un programme de construction. S’il ne s’engage pas à construire de ses mains l’ouvrage, il s’engage à prendre toutes les dispositions nécessaires pour mener à bien son édification.

Obligation de conseil. Le promoteur doit conseiller et informer le maître de l’ouvrage sur l’opération immobilière.

Obligation de reddition des comptes. Le promoteur doit rendre compte au maître d’ouvrage de la gestion financière de l’opération. Le maître d’ouvrage contrôle ainsi l’utilisation des sommes engagées pour l’opération immobilière. Sauf clause contraire prévue au contrat, les sommes non utilisées une fois le programme achevé sont restituées au maître de l’ouvrage. Le contrat ne prend fin que lorsque les comptes sont définitivement arrêtés par le maître d’ouvrage.

Obligation d’assurance. L’obligation d’assurance du promoteur est double :

·         Le promoteur étant soumis à la responsabilité décennale, il doit souscrire une assurance de responsabilité décennale pour son propre compte.

·         Le promoteur doit également souscrire pour le compte du maître de l’ouvrage une assurance dommages-ouvrage.

Obligation de garantie. En tant que mandataire, le promoteur traite avec les locateurs d’ouvrage au nom du maître de l’ouvrage. Il est alors garant de l’exécution par les locateurs d’ouvrage de leurs obligations.

2.2. Les obligations du maître de l’ouvrage

Obligation de payer le prix. Le maître de l’ouvrage doit payer le prix de l’ouvrage.

Obligation de rémunérer le promoteur. Le maître d’ouvrage doit rémunérer le promoteur pour sa mission.

Au sein du secteur libre, ces obligations n’obéissent à aucune forme particulière.

3.      La fin du contrat de promotion immobilière

L’extinction du contrat de promotion immobilière intervient en principe lorsque le promoteur a exécuté sa mission. L’ouvrage a été livré et le maître de l’ouvrage a signé l’arrêté des comptes, marquant ainsi la fin du contrat.

Néanmoins, il existe d’autres situations particulières pouvant donner lieu à l’extinction du contrat de promotion immobilière :

·         La résolution du contrat pour inexécution.

·         La révocation du promoteur.

·         La renonciation du promoteur au contrat.

·         Le décès du promoteur.

Le régime spécial du contrat de promotion immobilière

1. Qu’est-ce que le secteur protégé ?

Le secteur protégé n’existe pas uniquement s’agissant du contrat de promotion immobilière. En effet, on le retrouve également en matière de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et de contrat de construction de maison individuelle (CCMI).

L’idée est d’assurer un niveau de protection suffisant au maître de l’ouvrage par l’instauration de dispositions particulières, dès lors que l’on rentre dans le domaine d’application du secteur protégé. Le régime du contrat de promotion immobilière est alors renforcé. Ces règles particulières applicables au contrat de promotion immobilière sont d’ordre public. Cela signifie qu’il n’est pas possible d’y déroger, même par une clause spécifique insérée au contrat. Les règles générales énoncées pour le secteur libre sont également d’ordre public dans le secteur protégé.

2. Le champ d’application du secteur protégé

L’application du secteur protégé au programme immobilier s’impose lorsque le contrat de promotion immobilière concerne la construction d’un immeuble d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation, aussi appelé usage mixte. Pour qu’un immeuble soit considéré à usage d’habitation ou à usage mixte, au moins 10% de sa superficie doit être affecté à de tels usages.

Si le programme immobilier entre dans ce champ d’application, le respect des règles applicables propres au secteur protégé est obligatoire.

3. Le formalisme du contrat de promotion immobilière en secteur protégé

Contrairement au secteur libre qui n’exige aucune forme particulière de contrat, le secteur protégé impose un formalisme plus contraignant, toujours dans un souci de protection du maître d’ouvrage.

·         Le contrat de promotion immobilière doit être établi par écrit, avant le commencement de son exécution.

·         Il doit contenir certaines mentions obligatoires. Vous pouvez consulter la liste de ces mentions à l’article L222-3 du code de la construction et de l’habitation.

·         Il doit être publié au fichier immobilier. Cette publication permet de le rendre opposable aux tiers.

En cas de non-respect de ces dispositions, la sanction est la nullité du contrat de promotion immobilière.

4. les obligations des parties au contrat de promotion immobilière dans le secteur protégé

Rappelons que ces obligations se cumulent avec celles déjà énoncées pour le secteur libre. Elles doivent toutes être respectées.

4.1. Obligations du promoteur dans le secteur protégé

Obligation d’informer. En sus de l’obligation de conseil vue supra, l’article R. 222-6 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le promoteur est tenu à une double obligation d’information :

·         Il doit notifier aux cocontractants le prix convenu dans le contrat de promotion immobilière, déduction faite du poste pour imprévu, et ce avant la signature des contrats et marchés conclus pour la réalisation du projet immobilier. Il doit également préciser le total des engagements déjà pris pour la réalisation de l’immeuble.

·         Il doit notifier au maître de l’ouvrage le montant de chaque contrat, marché ou engagement.

Ces notifications interviennent par lettre recommandée avec avis de réception. Le promoteur peut également réaliser la notification en remettant directement des documents contre émargement ou récépissé.

Obligation de garantie. Le prix convenu au sein du contrat de promotion immobilière doit être respecté par le promoteur. Il doit prendre à sa charge les sommes dépassant le prix convenu initialement. Afin de garantir le respect du prix, le promoteur doit prendre une garantie financière de bonne exécution.

Cette garantie permet de couvrir les dépassements de prix nécessaires à la réalisation de l’ouvrage, sans solliciter le paiement du maître de l’ouvrage. Elle peut être prise auprès :

·         D’une banque

·         D’un établissement financier habilité

·         Une entreprise d’assurance agréée à cet effet

·         Une société de caution mutuelle

4.2. Obligations du maître de l’ouvrage dans le secteur protégé

Le paiement du prix convenu de l’ouvrage. Le maître de l’ouvrage a bien entendu l’obligation de payer l’ouvrage, selon le prix convenu en amont dans le contrat de promotion immobilière, tout comme dans le secteur libre. En secteur protégé, ce paiement est obligatoirement échelonné en fonction de l’état d’avancement des travaux.

La rémunération du promoteur. Le maître de l’ouvrage, parallèlement au paiement du prix, doit aussi rémunérer le promoteur. L’échelonnement du paiement est également obligatoire.

💡 Bon à savoir : si aucun contrat d’étude préliminaire n’a été conclu, les versements anticipés sont interdits. Cette interdiction vise à la fois le paiement du prix de l’ouvrage et la rémunération du promoteur. Les paiements ne peuvent intervenir qu’après la signature du contrat de promotion immobilière.

En revanche, si un contrat d’étude préliminaire a été conclu, les versements qui y sont liés sont autorisés.

Distinction du contrat de promotion immobilière avec d’autres contrats

Le contrat de promotion immobilière ne doit pas être confondu avec d’autres contrats pouvant être conclus par le promoteur immobilier. Envie d’en savoir plus ? Vous pouvez consulter notre article sur les différents contrats du promoteur immobilier !

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Textes juridiques de référence

Pour le secteur libre :

·         Partie législative, articles L. 221-1 à L. 221-6 du code de la construction et de l’habitation (CCH).

Pour le secteur protégé :

·         Partie législative, articles L. 222-1 à L. 222-7 du CCH

·         Partie réglementaire, articles R. 222-1 à R. 222-14 du CCH

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