Sans mandat, l’agent immobilier ne peut pas réclamer d’honoraires. Cependant, si le mandat ne respecte pas les prescriptions de la loi Hoguet, la nullité est relative. En d’autres termes, le mandat irrégulier peut être confirmé ou ratifié par le mandant. Dans quelles conditions ?
Dans une espèce récente :
👉 Le mandant a remercié l’agent immobilier de son intervention et lui a confirmé ses honoraires par écrit ;
👉 Puis, l’agent immobilier a été sommé d’arrêter les actes de commercialisation avant la revente au profit du client de ce dernier.
Dans quelle mesure l’agent immobilier peut-il percevoir sa commission ou une indemnisation en l’absence d’un mandat régulier ?
📌 FAITS :
Un marchand de biens fait l’acquisition d’un ensemble immobilier. Il verse la commission due à l’agent immobilier et lui demande de le revendre.
Le mandat n’est pas formalisé.
L’agent immobilier, à la demande du marchand de biens met en rapport son notaire avec un de ses clients acquéreurs potentiels.
Le marchand de bien le remercie de son intervention puis lui confirme que ses honoraires sont dus.
Pourtant, le marchand de biens somme l’agent immobilier de cesser toute commercialisation des lots de l’immeuble puis finalise la vente avec le client de l’agent immobilier…
🤔 PROBLÉMATIQUE :
L’agent immobilier – qui a été écarté d’une opération – peut-il être indemnisé en l’absence d’un mandat de vente régulier mais en présence d’un accord écrit antérieur à la revente ?
🏛️ SOLUTION :
La Cour de Cassation considère que :
« 5. En premier lieu, c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation des éléments de fait et de preuve qui lui étaient soumis que la cour d'appel a estimé, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, que l'existence d'une ratification par la société La Compagnie des immeubles parisiens du mandat ne respectant pas les prescriptions formelles de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 n'était pas établie, en l'absence d'engagement de cette société, postérieur à la revente d'un ou plusieurs lots par l'intermédiaire de l'agent immobilier, de rémunérer la commercialisation.6. En second lieu, dès lors qu'elle a écarté l'existence d'un mandat, la cour d'appel en a exactement déduit, sans être tenu de répondre à un moyen que ses constatations rendait inopérant, que l'agent immobilier ne pouvait faire grief à la société La Compagnie des immeubles parisiens de l'avoir écarté des négociations commerciales dans le but de le priver de sa rémunération. «
💡 À défaut de mandat régulier ou de mandat irrégulier ratifié, l’agent immobilier n’a pas droit à sa commission. Il ne peut pas davantage invoquer la rupture des pourparlers.
La position de la Cour de Cassation peut apparaître sévère compte-tenu des faits de l’espèce :
👉 le « mandant » est marchand de bien, professionnel de l’immobilier,
👉 sont communiqués des échanges écrits sur un accord à tout le moins partiel.
Il convient de rappeler les dispositions applicables.
🎯 La loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet et son décret d’application visent à protéger le mandant dans ses rapports avec le mandataire. Peu importe que les deux parties soient des intermédiaires.
Les conditions de forme du mandat imposées par les articles 6 et 7 de la loi Hoguet sont imposées à peine de nullité.
Le mandat doit être formalisé par écrit, en autant d’exemplaires qu’il y a de clients, préalablement à l’accomplissement de toutes diligences de la part de l’agent immobilier.
Le mandat doit contenir un certain nombre de clauses. Il doit indiquer notamment :
· le nom du mandant ainsi que celui du mandataire ;
· la durée et l’objet du mandat (vente, location, etc.) ainsi que le bien concerné ;
· l’étendue des pouvoirs de l’agent immobilier pour réaliser sa mission ;
· les modalités de la reddition des comptes ;
· le montant et les conditions de rémunération ;
· le numéro du mandat qui sera inscrit au registre des mandats ;
· …
Quelle est la sanction du non-respect des conditions de forme ?
La sanction est la nullité. Cependant, cette nullité est relative.
En d’autres termes, cette nullité ne peut être invoquée que par les parties au contrat (le vendeur en cas de mandat de vente, l’acquéreur en cas de mandat d’achat ou l’agent immobilier).
Le mandat irrégulier est susceptible de confirmation ou de ratification.Les éléments de preuve sont soumis à l’appréciation souveraine des juges du fond.
En l’espèce, étaient communiqués des emails laissant supposer l’accord du mandant. Cependant, ce dernier a clairement sommé l’agent immobilier de cesser les actes de commercialisation démontrant son refus de ratifier. Surtout, aucun élément postérieur à la revente ne permet d’en déduire une ratification par le marchand de biens du mandat.
Les dispositions impératives relatives au mandat visent à protéger le mandant. C’est au mandataire (agent immobilier) de soumettre le contrat de mandat et de ne commencer sa mission qu’une fois le contrat est conclu et a pris effet.
L’adage Nemo auditur propriam turpitudinem allegans semble de mise : nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude. Dès lors que le mandat est irrégulier et qu’il n’a pas été ratifié, l’agent immobilier ne peut pas faire grief au vendeur de l’avoir écarté des négociations commerciales dans le but de le priver de sa rémunération.
On peut s’interroger sur l’issue de la solution si l’agent immobilier avait justifié de l’envoi du mandat régulier au vendeur.
💡 Attitude à adopter : le mandataire, agent immobilier ne doit pas débuter la négociation ou s’engager dans le cadre de la mission qui lui a été confiée, sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties et ce, peu importe le contexte.
Pour maîtriser les règles relatives aux mandats et s'entourer des précautions permettant de sécuriser sa rémunération, nous vous recommandons le e-learning Mandats et Rémunérations : https://lemandator.immo/enrol/index.php?id=13
Comments