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  • Virginie

Syndic : Fiche d’information à annexer au contrat à compter du 1er janvier 2020



Le modèle de la fiche d’information « sur les prix et les prestations » que les syndics professionnels doivent joindre à leur projet de contrat à compter du 1er janvier 2022 a enfin été publié. Cette fiche est obligatoire et la sanction administrative peut être lourde même si on peut s’interroger sur la pertinence de ce modèle.


CONTEXTE : un souci de transparence de l’information donnée aux copropriétaires


La désignation d’un syndic doit être précédée d’une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic (L’article 21 de la loi de 1965 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi « Alur » ).

Cette obligation d’établir une fiche d’information trouve son fondement dans la réforme du 30 octobre 2019. Cette réforme pose une règle de gestion des difficultés relative au contrat de syndic. Elle se caractérise par une explosion du formalisme.

En effet, depuis 2019, la loi de 1965 impose au syndic de joindre au projet de contrat-type une fiche d’information sur les prix et les prestations qu’il propose. (loi de 1965 modifiée par ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis). Or, depuis, on attendait l’intervention du pouvoir réglementaire qui devait prendre un arrêté pour établir un modèle. C’est chose faite par l’Arrêté du 30 juillet 2021 publié au JO le 9 septembre 2021.

Le législateur a voulu accroître la transparence dans le choix du syndic en standardisant cette fiche d’information et en s’inspirant de ce qui existe déjà dans d’autres domaines : en matière d’assurance, d’emprunts…

Problème : cette fiche d’information est-elle utile ?


Cette présentation concise et sous forme de tableau apporte plus de clarté, de lisibilité et surtout d’accessibilité ce qui répond à une attente des copropriétaires.

En moins de 3 pages (contre 11 pages de contrat-type), la fiche synthétise les éléments les plus importants du contrat de syndic : les principaux éléments sur l'identification du contrat du syndic (par exemple, le numéro de matricule du syndic, le titulaire de la carte professionnelle...) ;


- Les éléments sur la copropriété concernée (le numéro d'immatriculation, le nombre de lots de la copropriété...) ;


- La durée du contrat ;


- La quotité des heures ouvrables et les horaires de disponibilité ;


- Le contenu du forfait (prestations obligatoires relatives aux assemblées, prestations optionnelles comme les assemblées supplémentaires et les réunions avec le conseil syndical) ;


- Les prestations particulières non comprises dans le forfait, en précisant si elles sont rémunérées au temps passé ou tarif forfaitaire total proposé : prestations relatives aux réunions et visites supplémentaires, aux travaux et aux études techniques, aux litiges et contentieux (hors frais de recouvrement), et les prestations de gestion administrative et matérielle relatives aux sinistres;


- La tarification pratiquée pour les principales prestations applicables au seul copropriétaire concerné (frais de recouvrement, frais et honoraires relatifs aux mutations que sont l'état daté ou l'opposition, frais relatifs à la tenue d'une assemblée à la demande d'un ou plusieurs copropriétaires pour des questions concernant leurs droits et obligations).


Cette démarche pourrait s’inscrire dans le mouvement du Legal Design dont l’objet est précisément de rendre l’information plus accessible aux personnes auxquelles elle est destinée.

En ce sens, le Legal design contribue à l’effectivité du droit. Or, un support efficace doit se suffire à lui-même.


Cette fiche ne contient aucune nouvelle information.


Toutes les informations qu’elle comporte sont déjà présentes dans le projet de contrat. On peut légitimement s’interroger sur l’utilité de cette fiche qui fait doublon avec le contrat. Par la même occasion, cela peut conduire à des confusions pour un support dont seule la mise en forme est différente.

Cette obligation d’établissement de la fiche d’information va conduire à multiplier les tâches du syndic.

Pourquoi ? Le contrat-type de 11 pages manque-t-il d’accessibilité ? Sans doute mais la répétition des informations n’est source de sécurité juridique. Une refonte du contrat-type en intégrant la présentation de la fiche d’information et en distinguant les conditions générales et particulières pourrait être une piste. Cela permettrait de conserver cette présentation concise des points principaux tout en évitant les redites. Cependant, ce n’est pas le rôle du syndic.


L’établissement de cette fiche est obligatoire.


/!\ Aucune information ne peut être ajoutée ou retranchée du modèle. Le modèle doit être respecté scrupuleusement.


SANCTION

Le syndic qui ne transmettrait pas cette fiche sera passible d’une amende administrative pouvant aller jusqu’à 3.000 € pour une personne physique et 15.000 € pour une personne morale (Article 18-1 A I al 4 de la loi de 1965)

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