Vue d’ensemble des différents contrats du promoteur immobilier

Qu’est-ce qu’un promoteur immobilier ?

Afin de faire construire un bien, il est courant de recourir à un promoteur immobilier. Son rôle sera non pas de procéder à la construction de l’ouvrage, mais d’en assurer la bonne organisation.

Depuis de nombreuses années, la jurisprudence retient que le promoteur est celui qui « prend le soin principal » de l’opération immobilière[1]. Le promoteur a l’obligation de mener à terme sa mission, qui consiste en l’édification d’une ou plusieurs constructions. Pour cela, il va mettre en œuvre tous les moyens possibles sur les plans juridiques, administratifs et financiers, ce qui est précisé par la loi du 16 juillet 1971[2] qui réglemente le contrat de promotion immobilière.

À ce titre, le promoteur immobilier est tenu à une obligation de résultat. Cela signifie qu’il a l’obligation de parvenir à un résultat déterminé, sous peine d’engager sa responsabilité en cas de non-réalisation. L’obligation de résultat s’oppose à l’obligation de moyens, qui impose seulement de mettre en œuvre tous les moyens possibles pour parvenir à un résultat déterminé. Si la finalité n’est pas atteinte, la responsabilité du débiteur n’est pas engagée.

Le promoteur immobilier est une notion large, qui englobe deux profils distincts :

· Le promoteur mandaté par le maître d’ouvrage pour réaliser un projet de construction, qui peut prendre l’appellation de promoteur mandataire ou de promoteur exécutant.

· Le promoteur à l’initiative du projet de construction, qui peut prendre l’appellation de promoteur initiateur ou encore de promoteur vendeur.

Le promoteur peut être à l’origine de plusieurs contrats spéciaux de construction qui doivent être différenciés.

Les contrats du promoteur en tant que mandataire

Lorsqu’il agit en qualité de mandataire, le promoteur peut avoir recours à un contrat de promotion immobilière ou à une maîtrise d’ouvrage déléguée.

Le contrat de promotion immobilière

Le contrat de promotion immobilière est un contrat de mandat[3]. Le promoteur n’agit pas ici de sa propre initiative : il est lié au maître de l’ouvrage, pour le compte et au nom duquel il fait procéder à la réalisation de la construction. Dans le cadre d’un contrat de promotion immobilière, il s’agit plus précisément d’un mandat d’intérêt commun. Cette spécificité impacte directement la révocation du contrat : là où le mandat est normalement révocable unilatéralement, le mandat d’intérêt commun nécessite le consentement des deux parties pour être révoqué.

Ici, le maître d’ouvrage est déjà propriétaire du terrain lorsqu’il fait appel au promoteur. La propriété du terrain est un critère déterminant pour la qualification du contrat de promotion immobilière. Si le promoteur est acteur dans la vente du terrain au maître de l’ouvrage, le contrat sera qualifié de vente d’immeuble à construire, que nous verrons infra.

Lors de la conclusion d’un contrat de promotion immobilière, le promoteur s’engage à réaliser un programme de construction. Pour ce faire, il va conclure des contrats de louage d’ouvrage avec d’autres prestataires qui procéderont à l’édification de l’immeuble. De manière générale, le promoteur immobilier doit gérer les aspects juridiques, administratifs et financiers de l’opération de construction.

Dernier élément essentiel dans la qualification du contrat de promotion immobilière : le prix. Le montant global de l’opération doit être prévu dans la convention :

· Cela permet au maître de l’ouvrage de connaître le coût de l’opération avant sa réalisation.

· Cela permet au promoteur immobilier de connaître le montant qu’il pourra allouer aux différents locateurs d’ouvrages pour réaliser la construction.

Le contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée

Si la maîtrise d’ouvrage déléguée se rapproche du contrat de promotion immobilière sur plusieurs aspects, certaines particularités sont à noter afin d’éviter une requalification du contrat.

Tout comme le contrat de promotion immobilière, le contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée est un mandat. Cela suscite une première difficulté de distinction entre ces deux contrats, puisqu’ils sont du même type. Le maître d’ouvrage est le mandant, tandis que le maître d’ouvrage délégué est le mandataire. Le promoteur agit ici en qualité de maître d’ouvrage délégué, au nom et pour le compte du maître d’ouvrage. Il pourra, à titre d’exemple, représenter le maître d’ouvrage lors de la recherche et la conclusion de contrats d’assurance afférents à l’opération de construction.

La nuance porte sur l’étendue des obligations et des attributions du promoteur. Le maître d’ouvrage doit conserver la maîtrise de l’opération. Si le promoteur se voit confier toutes les missions liées à l’édification de l’ouvrage, à savoir juridiques, administratives et financières, alors il ne s’agit pas d’une maîtrise d’ouvrage déléguée mais bien d’un contrat de promotion immobilière.

En revanche, dès lors que le maître d’ouvrage garde la possibilité d’intervenir dans le projet, notamment en choisissant les locateurs d’ouvrages, alors il s’agit bien d’un contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée. Les pouvoirs du promoteur immobilier sont donc plus restreints qu’avec le contrat de promotion immobilière, puisque les attributions du maître d’ouvrage qui lui sont déléguées sont réduites.

L’avantage de la maîtrise d’ouvrage déléguée est la souplesse dans la rédaction du contrat. Aucune forme n’est imposée, même si l’écrit reste fortement recommandé. Peu de réglementations interviennent dans la rédaction, puisque la loi ne prévoit pas de dispositions spécifiques à ce type de contrat.

Les contrats du promoteur en tant qu’initiateur

Parfois, le promoteur immobilier prend l’initiative d’un projet de construction en vendant lui-même le terrain qui accueillera l’ouvrage. Il peut alors conclure un contrat de vente d’immeuble à construire tout comme un contrat de vente d’immeuble à rénover.

Le contrat de vente d’immeuble à construire

Lors d’une vente d’immeuble à construire, le promoteur vend un terrain au maître d’ouvrage, avec pour obligation d’y édifier une construction dans un délai prévu par le contrat. C’est pourquoi le terme « promoteur vendeur » est parfois utilisé. Il s’agit d’une vente, ce qui implique les conditions suivantes[4] :

· La livraison d’une chose et donc le transfert de sa propriété. Cette obligation pèse sur le promoteur.

· Le paiement d’un prix. Cette obligation pèse sur le maître d’ouvrage.

Très répandue, la vente d’immeuble à construire se décline en deux formes principales :

· La vente à terme. Lors d’une vente à terme, le paiement du prix se fait lors de la livraison finale de l’ouvrage. Cela a un impact sur le transfert de propriété : il n’intervient que lors du paiement, c’est-à-dire à l’achèvement de l’immeuble. Durant toute la construction, l’accédant à la propriété n’est donc pas propriétaire du bien. Ainsi, il ne supporte pas les risques qui pèsent sur la construction.

· La vente en l’état futur d’achèvement, aussi appelée VEFA. Lors d’une vente en l’état futur d’achèvement, le paiement du prix se fait au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Le transfert de propriété est donc lui aussi réalisé au fur et à mesure de la construction de l’ouvrage. La propriété du sol et des bâtiments déjà existants lors de la vente est transférée immédiatement.

La VEFA est la forme de vente d’immeuble à construire la plus courante, plus souple à mettre en place et moins risquée pour le promoteur immobilier.

Les règles propres à la vente d’immeuble à construire diffèrent selon le secteur applicable à l’opération. Il existe en effet un secteur protégé où certaines règles s’appliquent de façon impérative. Un projet est concerné par le secteur protégé dès qu’il s’agit d’un contrat translatif de propriété portant sur une construction à usage d’habitation ou à usage mixte (d’habitation et professionnel), où l’accédant à la propriété effectue des paiements avant l’achèvement du bien.

Le contrat de vente d’immeuble à rénover

Pour tous les contrats précédemment étudiés, il était supposé le caractère neuf des constructions. Néanmoins, le promoteur peut aussi conclure des contrats de vente d’immeuble à rénover.

L’engagement du promoteur ne concerne pas ici la construction d’un ouvrage mais sa rénovation à des fins d’habitation. La rénovation porte alors sur un immeuble existant. Néanmoins, une rénovation trop conséquente pourra être qualifiée de construction et être exclue de la vente d’immeuble à rénover. Par exemple, la rénovation complète des fondations d’un immeuble est considérée comme une construction.

Comme pour la VEFA, la propriété du sol et des bâtiments existants est transférée immédiatement lors de la vente. La propriété des ouvrages n’étant pas encore construits sera transférée au fur et à mesure de leur édification, tout comme le paiement du prix.

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Lexique

· Contrat de mandat : se dit du contrat par lequel une personne (le mandant) confie à une autre (le mandataire) le pouvoir d’accomplir certaines prérogatives en son nom et pour son compte.

· Maître d’ouvrage : le maître d’ouvrage est une personne physique ou morale, professionnelle ou non-professionnelle, pour qui sont réalisés des travaux.

· Ouvrage : un ouvrage est une notion plutôt large qui englobe toutes les constructions. Il peut s’agir de bâtiments, d’édifices ou encore d’éléments qui tendent à la

[1] Cour de cassation, 3e ch. civile, 10 fév. 1993, n°90-21.891 [2] Loi n° 71-579 du 16 juillet 1971 relative à diverses opérations de construction ; Réf. Article 1831-1 du code civil [3] Réf. article 1831-1 du code civil (article L. 221-1 du code de la construction et de l’habitation) [4] Réf. Article 1582 du code civil