TYPOLOGIE DES DOCUMENTS OBLIGATOIRES POUR LA VENTE D’UN LOGEMENT
ISSUS DE LA LOI CLIMAT ET RESILIENCE
1. Contexte - A la suite de l’Accord de PARIS du 12 décembre 2015, la Convention Citoyenne pour le Climat a œuvré de façon inédite afin de présenter près de 150 propositions de mesures pour ralentir le réchauffement climatique. La quasi-totalité d’entre elles a ensuite été introduite au sein de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite « Loi Climat et résilience ».
2. Alors que l’immobilier demeure à ce jour un secteur massivement polluant, responsable en France de près de 20 % des émissions de gaz à effet de serre[1], la loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l'énergie et au climat avait initié une lutte contre les passoires énergétiques. La loi Climat et résilience poursuit la transition opérée et instaure une règlementation visant à encourager la rénovation du parc immobilier. A cette occasion, elle impose de nouveaux documents obligatoires devant être délivrés par le vendeur à l’acquéreur d’un bien.
3. Problématique - Pour ne pas se perdre face à l’inflation des pièces obligatoires, il convient d’analyser cette nouvelle documentation accompagnant les exigences écologiques en matière de logement. Nous nous intéressons aujourd’hui au carnet d’information du logement.
Carnet d’information du logement (article 167)
4. Champ application - Régi par les articles L. 126-35-2 à L. 126-35-11 du Code de la construction et de l’habitation, le carnet d’information du logement est établi pour chaque logement[2], peu important le type de biens, dont la construction ou les travaux de rénovation[3] font l'objet d'une demande de permis de construire ou d'une déclaration préalable déposée à compter du 1er janvier 2023.
5. Lorsque les travaux de rénovation du logement ne sont pas subordonnés à l'obtention d'un permis de construire ou au dépôt d'une déclaration préalable, le carnet d'information est établi pour le logement dans lequel sont réalisés les travaux lorsque ceux-ci font l'objet d'un devis qui est accepté à compter du 1er janvier 2023 ou, à défaut de devis, lorsque ces travaux débutent à compter du 1er janvier 2023.
6. Débiteur de l’obligation - Le document doit être établi et mis à jour par le propriétaire.
7. Remise du carnet d’information du logement – Le carnet d'information est transmis à l'acquéreur lors de toute mutation du logement tel qu'il est au moment de la mutation (mutation donc pas seulement dans le cadre d’acquisitions à titre onéreux). Cette transmission a lieu au plus tard à la date de la signature de l'acte authentique, au sein duquel l’acquéreur en atteste.
8. Conformément aux dispositions de l’article L. 126-35-10 du Code de la construction et de l’habitation, la transmission du carnet devra se faire au plus tard à la date de la signature de l’acte authentique, l’acte attestant de cette transmission par une mention expresse[4].
9. Eléments nécessaires à son établissement - Lorsque le vendeur est un constructeur au sens de l’article 1792-1 du Code civil (promoteur, architecte…), les éléments permettant au propriétaire de compléter le carnet doivent être transmis au plus tard à la réception des travaux de contruction ou de rénovation. Dans le cadre d’un contrat de vente en état futur d’achèvement, le promoteur doit transmettre au plus tard à la livraison les éléments permettant au propriétaire de compléter le carnet. A défaut, l’ANAH et les guichets d’accompagnement de la rénovation énergétique et les opérateurs agréés au sens de l’article L. 262-2 du Code de l’énergie transmettront au propriétaire les éléments néccessaires à son établissement.
10. Format du carnet d’information du logement - Sauf demande contraire, les éléments du carnet d'information du logement prévus aux articles L. 126-35-6 à L. 126-35-8 sont transmis au propriétaire dans un format numérique[5], savoir « tout protocole de communication, d'interconnexion ou d'échange et tout format de données interopérable et dont les spécifications techniques sont publiques et sans restriction d'accès ni de mise en œuvre »[6].
11. Sanctions - Aucune sanction n’est prévue à l’article L. 126-35-10 du Code de la construction en cas de manquement à l’obligation de transmission du carnet dans le cadre d’une mutation. Aussi, l’absence de transmission du carnet n’empêche pas la réalisation de la mutation. A défaut de sanction spéciale, il convient alors de se tourner vers des sanctions de droit commun, notamment vers une action en exécution forcée en considérant le carnet comme un accessoire au sens de l’article 1615 du Code civil[7]. Dans l’hypothèse où le propriétaire viendrait à être qualifier de professionnel de l’immobilier ou lorsque les informations contenues auraient été transmises par un constructeur au sens de l’article 1792-1 du Code civil, une action en responsabilité civile contractuelle pourrait également être intentée afin de demander réparation du préjudice lié à la non communication des éléments permettant l’établissement du carnet ou l’établissement et/ou la transmission du carnet lui-même.
12. Contenu [8] - Le carnet d'information du logement comporte toujours :
1° La liste et les caractéristiques des matériaux utilisés lors de la construction ou des travaux de rénovation prévus à l'article L. 126-35-2 du Code de la construction et de l’habitation, lorsque ces matériaux ont une incidence directe sur la performance énergétique du logement ;
2° Les notices de fonctionnement, de maintenance et d'entretien des équipements, au sens du 11° de l'article L. 111-1 du Code de la construction et de l’habitation, qui sont installés lors de la construction ou des travaux de rénovation, lorsqu'ils ont une incidence directe sur la performance énergétique du logement ;
3° Les documents permettant d'attester la performance énergétique du logement et de connaître les moyens de l'améliorer prévus par les dispositions législatives et réglementaires, lorsqu'ils ont été établis.
13. Si les travaux ont été réalisés sur un logement existant, il sera nécessaire de faire mention de la date et de la description des travaux réalisés.
14. Si le bien est une construction nouvelle, le carnet d'information comporte :
1° Les plans de surface et les coupes du logement ;
2° Les plans, schémas et descriptifs des réseaux d'eau, d'électricité, de gaz et d'aération du logement;
3° Les notices de fonctionnement, de maintenance et d'entretien des ouvrages ayant une incidence directe sur la performance énergétique du logement.
Il est indiqué pour chaque plan, schéma et descriptif s'il correspond à la conception ou à l'exécution.
[1] Il résulte du rapport de l’INSEE paru le 4 août 2023 que l’usage des bâtiments et activités résidentiels / tertiaires émettait en 2022 64 millions de tonnes équivalent CO², pour une émission totale de 403,8 millions de tonnes.
[2] Sur la notion de logement : Logement – Carnet d’information du logement : top départ ! – Libres propos par Vivien ZALEWSKISICARD - La Semaine Juridique Notariale et Immobilière n° 01, 06janvier 2023, act. 103.
[3] Travaux de rénovation au sens de l’article L. 126-35-2 du CCH, savoit les travaux de rénovation d’un logement existant ayant une incidence significative sur sa performance énergétique.
[4] Environnement - Loi Climat et carnet d'information du logement : un nouvel outil Etude rédigée par : VIVIEN ZALEWSKI-SICARD.
[5] Article L. 126-35-9 du Code de la construction et de l’habitation.
[6] Article 4 de la loi n° 2004-575 du 21 juin 2004 pour la confiance dans l'économie numérique.
[7] Environnement - Loi Climat et carnet d'information du logement : un nouvel outil - Etude rédigée par : Vivien ZALEWSKI-SICARD.
[8] Décret n° 2022-1674 du 27 décembre 2022 relatif au carnet d’information du logement et arrêté du 27 décembre 2022 relatif au carnet d’information du logement.
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