Virginie

29 août6 min de lecture

Les assurances obligatoires en droit de la construction

Pourquoi y a-t-il des assurances obligatoires en droit de la construction ?

Le chantier de construction, par son ampleur, peut constituer le théâtre de nombreux sinistres. Ce risque de dommages pénalise essentiellement le maître de l’ouvrage, pour qui l’ouvrage est construit et qui finance l’opération. Les assurances obligatoires permettent donc de protéger le maître de l’ouvrage et de l’indemniser en cas de sinistre.

Ce caractère obligatoire permet d’englober les maîtres d’ouvrages réticent à l’idée de souscrire une assurance, soit par souci d’économie sur les coûts de l’opération, soit par méconnaissance des risques pesant sur le projet.

💡 Bon à savoir : ces assurances ont été rendues obligatoires par la loi du 4 janvier 1978 relative à la responsabilité et à l'assurance dans le domaine de la construction, dite « loi Spinetta ». Avant cette loi, toutes les assurances du domaine de la construction étaient facultatives.

Quelles sont les assurances obligatoires en droit de la construction ?

Il existe deux assurances de construction obligatoires qui couvrent les travaux de construction d’un ouvrage immobilier :

✅ Assurance dommages-ouvrage. Elle permet d’indemniser rapidement le propriétaire de l’ouvrage en cas de désordres affectant la construction. Il s’agit d’une assurance de chose : l’assurance de dommages à l’ouvrage n’est donc pas attachée au maître de l’ouvrage, elle est attachée au bien. Ainsi, en cas de vente de l’ouvrage, l’assurance continue de profiter aux acquéreurs successifs de la construction.

✅ Assurance de responsabilité décennale. Comme son nom l’indique, cette assurance couvre la responsabilité décennale du constructeur.

Il s’agit en réalité d’un mécanisme dit « à double détente ». Ces deux assurances ont été pensées pour fonctionner ensemble et non de façon indépendante. La priorité est l’indemnisation du maître de l’ouvrage, qui peut se retrouver dans des situations financières délicates en cas de désordres. Ce n’est qu’après cette indemnisation que l’assureur du maître de l’ouvrage se retourne contre l’assureur de responsabilité décennale du constructeur.

💡 Il existe également plusieurs assurances facultatives, offrant une garantie supplémentaire au maître de l’ouvrage ou au constructeur en cas de désordre non couvert par l’assurance obligatoire. On retrouve, à titre d’exemple :

· L’assurance tous risques chantier (TRC)

· La garantie des dommages aux existants

· L’assurance multirisques

Qui doit souscrire une assurance de construction obligatoire ?

1. Assurance de dommages à l’ouvrage

L’obligation de souscrire une assurance de dommages à l’ouvrage concerne les personnes physiques ou morales suivantes :

· Le maître de l’ouvrage. Il s’agit souvent du propriétaire de l’ouvrage, ou du titulaire du droit de construire.

· Le vendeur d’immeuble à construire. L’obligation d’assurance concerne aussi bien le vendeur dans le cadre d’une vente à terme que le vendeur en l’état futur d’achèvement.

· Le mandataire du propriétaire de l’ouvrage. Il s’agit par exemple du syndic de copropriété.

· Le promoteur immobilier dans le cadre d’un contrat de promotion immobilière, où il agit en tant que mandataire du maître de l’ouvrage.

2. Assurance de responsabilité décennale

Quand on parle d’assurance de responsabilité décennale, on pense souvent au constructeur. Tout constructeur d’un ouvrage est en effet responsable de plein droit, envers le maître de l’ouvrage ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages de nature décennale. Tout constructeur est ainsi tenu de souscrire une assurance de responsabilité décennale. La notion de « constructeur » englobe :

· L’architecte

· L’entrepreneur

· Le technicien

· Toute personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage

Sont également tenus de souscrire une assurance de responsabilité décennale :

· Le vendeur d’immeuble à construire

· Le vendeur d’immeuble à rénover

· Le constructeur de maisons individuelles

· Le promoteur immobilier dans le cadre d’un contrat de promotion immobilière

· Le fabricant d’EPERS

Remarque : le vendeur d’immeuble à construire et le promoteur mandataire sont donc dans l’obligation de souscrire une assurance de responsabilité décennale et une assurance dommages-ouvrage.

Quand faut-il souscrire une assurance de construction obligatoire ?

Chacune des assurances de construction obligatoire doit être souscrite avant l’ouverture du chantier. L’ouverture du chantier correspond à la date de début de réalisation effective des travaux.

Comment prouver la souscription ?

La preuve de la souscription aux assurances obligatoires prend la forme d’une attestation d’assurance, jointe aux devis et factures des professionnels assurés. Un modèle d’attestation d’assurance est fixé par arrêté et précise les mentions minimales devant y figurer.

💡 Pour éviter les mauvaises surprises, pensez toujours à vérifier que votre cocontractant a bien souscrit les assurances nécessaires avant le début du chantier. Il suffit de lui demander de vous fournir une attestation d’assurance, délivrée par son assureur.

La compagnie d’assurance peut-elle refuser de m’assurer ?

En principe, l’assureur ne peut pas refuser de vous assurer, que vous souhaitiez souscrire une assurance de responsabilité décennale ou une assurance de dommages à l’ouvrage. En effet, puisque vous avez l’obligation légale de vous assurer dans le cadre de la construction d’un ouvrage, il faut qu’en parallèle les compagnies d’assurance accepte de procéder à une souscription.

Par exception, l’assureur peut vous refuser la souscription :

· Si le dommage s’est déjà réalisé

· S’il est certain que le dommage se réalisera et que la responsabilité décennale du constructeur sera engagée

· Si les statuts de l’entreprise d’assurance interdisent la prise en charge du risque en cause

💡 Si vous vous heurtez à un refus d’assurance, vous pouvez saisir un bureau central de tarification (BCT). Il s’agit d’une autorité administrative indépendante qui évaluera le refus d’assurance et déterminera s’il est justifié ou non. Si le refus est injustifié, le BCT peut imposer à la compagnie d’assurance que vous aviez choisi la souscription d’un contrat, soit de responsabilité décennale, soit de dommages à l’ouvrage selon votre situation.

Comment savoir si les désordres affectant l’ouvrage sont couverts par l’assurance ?

Nous l’avons mentionné au début de cet article, l’assurance de construction obligatoire couvre les désordres de nature décennale. Il s’agit des désordres :

· Soit qui compromettent la solidité de l’ouvrage.

· Soit qui rendent l’ouvrage ou l’un de ses éléments constitutifs impropres à leur destination. Par exemple, un toit-terrasse constamment inondé à cause d’une malfaçon au niveau de l’étanchéité constitue un désordre rendant l’ouvrage impropre à sa destination. En effet, la terrasse ne peut pas être utilisée.

· Soit qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais uniquement s’agissant des éléments d’équipement indissociables de l’ouvrage.

Outre ces critères, les désordres doivent impérativement être cachés à la réception pour faire l’objet d’une indemnisation par l’assurance.

Qu’est-ce qui est exclu de l’assurance construction obligatoire ?

❎ Les dommages qui ne sont pas de nature décennale. Logiquement, les désordres n’étant pas de nature décennale ne sont pas couverts par l’assurance construction. Néanmoins, le maître d’ouvrage peut faire jouer la garantie de parfait achèvement ou la garantie de bon fonctionnement si les conditions sont réunies.

❎ Les dommages apparents. Seuls les désordres cachés à la réception sont couverts par la garantie décennale.

❎ Les désordres mobiliers. Le mobilier affecté par un dommage de gravité décennale subi par l’ouvrage n’est pas pris en charge par l’assurance construction obligatoire.

❎ Les désordres immatériels. Par exemple, un préjudice économique.

❎ Les non-façons. L’assurance construction a pour vocation l’indemnisation des désordres de nature décennale affectant l’ouvrage. Si l’entrepreneur n’a simplement pas réalisé une prestation prévue, en dehors de tout désordre, cette carence n’est pas couverte par l’assurance construction obligatoire.

❎ Les désordres survenus avant la réception. La réception des travaux constitue le point de départ de la garantie décennale du constructeur. Ainsi, l’assurance construction ne peut couvrir les dommages antérieurs à cette réception. En cas de désordre survenu avant la réception, le maître de l’ouvrage peut actionner la responsabilité de droit commun du constructeur.

❎ Les désordres aux existants. Il s’agit de la situation où des ouvrages existent avant l’ouverture du chantier et subissent un dommage du fait de l’opération de construction.

· Soit l’existant est totalement incorporé dans l’ouvrage neuf et en devient indivisible. Dans ce cas, le dommage est pris en charge par l’assurance obligatoire.

· Soit l’existant n’est pas incorporé à l’ouvrage neuf. Dans ce cas, le dommage n’est pas pris en charge par l’assurance obligatoire.

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Références juridiques

Code des assurances :

· Article L. 241-1 et suivants

· Article L. 242-1 et suivants

· Article L. 243-1 et suivants

Code civil :

· Article 1792 et suivants