TYPOLOGIE DES DOCUMENTS OBLIGATOIRES POUR LA VENTE D’UN LOGEMENT
ISSUS DE LA LOI CLIMAT ET RESILIENCE
1. Contexte - A la suite de l’Accord de PARIS du 12 décembre 2015, la Convention Citoyenne pour le Climat a œuvré de façon inédite afin de présenter près de 150 propositions de mesures pour ralentir le réchauffement climatique. La quasi-totalité d’entre elles a ensuite été introduite au sein de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite « Loi Climat et résilience ».
2. Alors que l’immobilier demeure à ce jour un secteur massivement polluant, responsable en France de près de 20 % des émissions de gaz à effet de serre[1], la loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l'énergie et au climat avait initié une lutte contre les passoires énergétiques. La loi Climat et résilience poursuit la transition opérée et instaure une règlementation visant à encourager la rénovation du parc immobilier. A cette occasion, elle impose de nouveaux documents obligatoires devant être délivrés par le vendeur à l’acquéreur d’un bien.
3. Problématique - Pour ne pas se perdre face à l’inflation des pièces obligatoires, il convient d’analyser cette nouvelle documentation accompagnant les exigences écologiques en matière de logement. Nous nous pencherons aujourd’hui sur l’audit énergétique.
Audit énergétique (articles 158 et 162)
4. Champ d’application - Conformément au nouvel article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation, un audit énergétique doit être réalisé par un professionnel et annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à la vente[2] lorsque :
· Le niveau de performance énergétique du bien relève des classes D, E, F ou G[3],
· Et que le bien objet de la vente est un bâtiment ou une partie de bâtiment à usage d’habitation ne comprenant qu’un seul logement ou en comprenant plusieurs ne relevant pas de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
5. Objet de l’audit - L'objectif de l’audit énergétique est de proposer un parcours de travaux de rénovation énergétique afin d’atteindre un niveau de DPE E[4] dans un premier temps, l’objectif étant d’atteindre à terme le niveau B. Pour cela, l’audit apporte un ordre de grandeur concret des coûts associés à ces travaux ainsi que des aides publiques existantes destinées aux travaux d'amélioration de la performance énergétique.
6. Réalisation de l’audit - L’audit sera valable pour une durée de cinq ans[5] et sera transmis par le vendeur à l’acquéreur. Il devra être réalisé par un professionnel répondant à des conditions, notamment d’impartialité et d’indépendance, dont le détail est fixé par décret.
7. L’auditeur aura pour mission « de dresser un état des lieux des performances énergétiques initiales du logement, en identifiant notamment les déperditions thermiques, d'établir un diagnostic des modes constructifs, des principales caractéristiques architecturales et thermiques, des équipements énergétiques ainsi que des éventuelles pathologies du bâtiment et d'effectuer des propositions de travaux permettant d'améliorer le confort thermique et la qualité d'air et de parvenir à une rénovation performante au sens du 17° bis de l'article L. 111-1 du code de la construction et de l'habitation[6]. »
8. Entrée en vigueur - L’audit énergétique doit être réalisé :
• Depuis le 1er avril 2023 pour les immeubles classés en étiquette F ou G ;
• Avant le 1er janvier 2025 pour les immeubles classés en étiquette E ;
• Avant le 1er janvier 2034 pour les immeubles classés en étiquette D.
9. Remise de l’audit énergétique - Le document a été intégré aux diagnostics prévus à l’article L. 274-1 du Code de la construction et de l’habitation et doit être remis mis par le vendeur ou son représentant à l'acquéreur potentiel lors de la première visite de l'immeuble ou de la partie d'immeuble faisant l'objet d'un tel audit. La remise peut être faite par tout moyen, y compris par voie électronique.
10. Sanctions - L’article L. 274-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que l’absence de ces diagnostics obligatoires empêche le vendeur de se prévaloir de la garantie des vices cachés. L’audit énergétique est alors expressément exclu de cette sanction spéciale. Aussi, il sera sanctionnée par les sanctions de droit commun, notamment se prévaloir d’une éventuelle action au manquement à l’obligation d’information de l’article 1112-1 du Code civil[7].
11. Contenu[8] - L’audit énergétique devra comprendre :
° Une estimation de la performance du bâtiment ou de la partie de bâtiment avant travaux ;
° Des propositions de travaux ;
L’audit énergétique doit comporter au moins deux propositions de travaux de rénovation permettant de parvenir à une rénovation performante compatibles avec les servitudes prévues par le Code du patrimoine, ne présentant pas un coût disproportionné et permettant d’atteindre l’exigence du label de la haute performance énergétique[9]. Les deux propositions obligatoires sont :
- Une première prévoyant un parcours de travaux par étapes pour constituer une rénovation performante[10] ;
- Une deuxième prévoyant un parcours de travaux en une seule étape pour constituer une rénovation performante.
° Une estimation des coûts des travaux ;
Les propositions de travaux doivent être accompagnées d’une estimation du montant associé, en faisant mention des dispositifs d'aides а la rénovation énergétique.
° Une estimation du gain d’économie d’énergie ;
L’audit précise l’impact théorique des travaux conseillés en termes de gain de consommation annuelle d’énergie et d’émission de gaz à effet de serre ainsi que sur les frais annuels d’énergie.
[1] Il résulte du rapport de l’INSEE paru le 4 août 2023 que l’usage des bâtiments et activités résidentiels / tertiaires émettait en 2022 64 millions de tonnes équivalent CO², pour une émission totale de 403,8 millions de tonnes.
[2] Article L. 271-4 CCH.
[3] Article L. 173-1-1 CCH.
[4] L’article L. 173-2 du Code de la construction et de l’habitatioon dispose qu’à compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance énergétique des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation devra être compris entre les classes A et E.
[5] Article 2 du décret n° 2022-780 du 4 mai 2022.
[6] Article 2 du décret n° 2022-780 du 4 mai 2022.
[7] Construction – Diagnostics et audits énergétiques après la loi climat et résilience – Etude par H. PERINET-MARQUET - Construction-Urbanisme n° 10, Octobre 2021, étude 9.
[8] Arrêté du 4 mai 2022 définissant pour la France métropolitaine le contenu de l’audit énergétique réglementaire prévu par l’article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation modifié par l’arrêté du 29 décembre 2023 modifiant l'arrêté du 4 mai 2022 définissant pour la France métropolitaine le contenu de l'audit énergétique réglementaire prévu par l'article L. 126-28-1 du code de la construction et de l'habitation.
[9] Label prévu à l’article R. 171-7 du Code de la construction et de l’habitation conformément aux exigeances mentionnées au d du 1° de l’article 2 de l’arrêté du 3 octobre 2023.
[10] Le terme rénovation énergétique est ici employé au sens du 17° bis de l’article L. 111-1 du Code de la construction et de l’habitation, savoir en principe : la rénovation énergétique d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment à usage d'habitation est dite performante lorsque des travaux, qui veillent à assurer des conditions satisfaisantes de renouvellement de l'air, permettent de respecter les conditions suivantes :
a) Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en classe A ou B au sens de l'article L. 173-1-1 ;
b) L'étude des six postes de travaux de rénovation énergétique suivants : l'isolation des murs, l'isolation des planchers bas, l'isolation de la toiture, le remplacement des menuiseries extérieures, la ventilation, la production de chauffage et d'eau chaude sanitaire ainsi que les interfaces associées.
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