TYPOLOGIE DES DOCUMENTS OBLIGATOIRES POUR LA VENTE D’UN LOGEMENT
ISSUS DE LA LOI CLIMAT ET RESILIENCE
1. Contexte - A la suite de l’Accord de PARIS du 12 décembre 2015, la Convention Citoyenne pour le Climat a œuvré de façon inédite afin de présenter près de 150 propositions de mesures pour ralentir le réchauffement climatique. La quasi-totalité d’entre elles a ensuite été introduite au sein de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite « Loi Climat et résilience ».
2. Alors que l’immobilier demeure à ce jour un secteur massivement polluant, responsable en France de près de 20 % des émissions de gaz à effet de serre[1], la loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l'énergie et au climat avait initié une lutte contre les passoires énergétiques. La loi Climat et résilience poursuit la transition opérée et instaure une règlementation visant à encourager la rénovation du parc immobilier. A cette occasion, elle impose de nouveaux documents obligatoires devant être délivrés par le vendeur à l’acquéreur d’un bien.
3. Problématique - Pour ne pas se perdre face à l’inflation des pièces obligatoires, il convient d’analyser cette nouvelle documentation accompagnant les exigences écologiques en matière de logement. Pour commencer, nous nous intéresserons au Diagnostic de Performance Energétique.
Diagnostic de performance énergétique
4. Définition - Né de la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments 2002/91/CE du 16 décembre 2002, le diagnostic de performance énergétique est un document établi par un professionnel qui analyse la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée et les émissions de gaz à effet de serre induites d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment à usage d’habitation.
5. Obligatoire depuis le 1er novembre 2006 dans le cadre de la vente d’un bien immobilier[2], le diagnostic de performance énergétique avait déjà été utilisé par la loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l'énergie et au climat comme outil dans la lutte contre les passoires thermiques, le législateur en ayant alors modifié les règles de mesure et d’évaluation. Poursuivant cet objectif, la loi Climat et Résilience est venue principalement modifier la valeur des informations contenues dans le diagnostic.
6. Champ d’application - Ajout de 2021, le nouvel article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose que les bâtiments ou parties de bâtiment existants à usage d'habitation sont classés en fonction de leur niveau de performance en matière énergétique et en matière d'émissions de gaz à effet de serre. Ce niveau de performance est exprimé en kilowattheures d'énergie primaire par mètre carré et par an, s'agissant de la consommation énergétique, et en kilogramme de dioxyde de carbone par mètre carré et par an, s'agissant des émissions de gaz à effet de serre induites.
7. Etiquette de performance énergétique - Au terme du diagnostic de performance énergétique (DPE) est attribuée au bien une étiquette classant les biens par niveau de performance décroissant de "A" (extrêmement performants) à "G" (extrêmement peu performants). Le document est par ailleurs accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic[3].
8. Contenu - Le rapport d’expertise comprend dans le détail une information sur les conditions d'aération ou de ventilation et permet d’évaluer les caractéristiques du logement ainsi que le descriptif des équipements, généraux et de chauffage, d'eau chaude sanitaire, de refroidissement, et indication des conditions d’utilisation et de gestion, la valeur isolante du bien immobilier, la consommation d'énergie et l'émission de gaz à effet de serre.
9. Modification de la valeur des informations contenues – L’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation prévoyait expressément que les informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique n’avaient qu’une valeur informative. La loi Climat et Résilience en a modifié le dernier alinéa tel que[4] : « L'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes, qui n'ont qu'une valeur indicative. » Désormais, si seules les recommandations contenues ont une valeur purement informative, les autres informations seraient a contrario opposables par l’acquéreur au vendeur[5]. Cela signifie que les informations contenues dans le diagnostic entrent pleinement dans le champ contractuel[6]. Par suite, l’acquéreur peut désormais engager la responsabilité civile contractuelle du vendeur sur le fondement de l’article 1217 du Code civil si les performances énergétiques du bien ne sont pas celles indiquées au contrat. Dans cette hypothèse, l’acquéreur pourra notamment poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat ou encore demander réparation des conséquences de l'inexécution. L’acquéreur pourra par ailleurs se prévaloir d’un vice du consentement ou encore opposer au vendeur un manquement à l’obligation de délivrance conforme ou l’existence d’un vice caché[7].
10. Validité des anciens diagnostics - Le diagnostic étant valable pour une durée de dix ans, s’en suit un problème de validité des anciens rapports réalisés. Aussi, les diagnostics de performance énergétique réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021, ont une durée de validité fixée dans les limites suivantes ;
· Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022 ;
· Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024.
11. De surcroît, il conviendra de faire renouveler le diagnostic performance énergétique lorsqu’il a été réalisé avant le 1er juillet 2021 mais qu’il est vierge. De même, lorsque d’importants travaux ont pu en modifier les conclusions, il sera diligent de demander au vendeur qu’il refasse intervenir un diagnostiqueur.
12. Défaut d’annexion du diagnostic à l’acte de promesse de vente ou de vente - Conformément aux dispositions de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti[8], peu importe qu’il soit résidentiel, tertiaire ou commercial, le diagnostic de performance énergétique, compris dans le dossier de diagnostic technique, doit être fourni par le vendeur. Le document doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. Le diagnostic n’est toutefois pas visé pas le II. dudit article qui établit la sanction à l’absence de diagnostic en cours de validité. Par suite, le vendeur pourrait sans conditions particulières s’exonérer de tous vices cachés, même liés au caractère potentiellement erroné du diagnostic[9]. Le texte excluant la sanction spéciale, le défaut d’annexion à l’acte de vente sera sanctionné par les sanctions de droit commun. L’acquéreur pourra invoquer la responsabilité contractuelle du vendeur.
[1] Il résulte du rapport de l’INSEE paru le 4 août 2023 que l’usage des bâtiments et activités résidentiels / tertiaires émettait en 2022 64 millions de tonnes équivalent CO², pour une émission totale de 403,8 millions de tonnes.
[2] Arrêté du 15 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments ou parties de bâtiment autres que d'habitation existants proposés à la vente en France métropolitaine.
[3]Article L. 126-26 CCH.
[4] Le dernier alinéa de l’article L. 271-4 du CCH était initialement rédigé tel que : « L'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative.
[5] H. PERINET-MARQUET, Diagnostic de performance énergétique : quelle opposabilité ? - Loyers et Copropriété n° 7-8, Juillet 2021, alerte 62.
[6] H. PERINET-MARQUET, Diagnostic de performance énergétique : quelle opposabilité ? - Loyers et Copropriété n° 7-8, Juillet 2021, alerte 62.
[7] Cass. 1re civ., 20 févr. 1996, n° 93-21.128 : JurisData n° 1996-000538.
[8] Définition donnée à l’article 2 de l’arrêté du 31 mars 2001 - A. n° LOGL2033917A, 31 mars 2021, relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d'habitation en France métropolitaine : JO 13 avr. 2021, texte n° 28.
[9] G. DURAND-PASQUIER, Loi Élan : incidence sur les contrats de vente d'immeuble existant et à construire : JCP N 2018, n° 51-52, 1370, § 15. – V. aussi G. DURAND-PASQUIER, Loi énergie et climat : des précisions à prévoir dans les actes de vente et les baux d'habitation : BPIM 1/20, Zoom 3. – Dans le même sens, Ch. Gijsbers, L'impact de la loi Élan sur les ventes immobilières : RDI 2019, p. 38 . – Et H. Périnet-Marquet, Diagnostic de performance énergétique : quelle opposabilité ? : Loyers et copr. 2021, focus 62.
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