La législation Anti-Airbnb, illustrée par la loi ELAN, sanctionne le propriétaire d’un bien d’habitation qui le loue à titre de location de courte durée (touristique…) sans autorisation préalable.
Compte-tenu des contraintes liées à cette activité, le propriétaire fait souvent appel à des tiers : professionnels de l’immobilier chargé d’un mandat de gestion locative, société dite de conciergerie ou encore exploitant de résidence de tourisme. Cette situation pratique relève pourtant de réalités juridiques très distinctes.
En cas de changement d’usage non autorisé, le preneur-bailleur a pu être condamné au même titre que le propriétaire. Or, la Cour de cassation, dans 5 arrêts du 9 novembre 2022 dont le premier (21-20.464) est publié au Bulletin, a considéré que celui qui se livre ou prête son concours à la mise en location, par une activité d'entremise ou de négociation ou par la mise à disposition d'une plateforme numérique, en méconnaissance de l'article L. 631-7, et dont les obligations spécifiques sont prévues par l'article L. 324-2-1 du code du tourisme, n'encourt pas l'amende civile prévue par l'article L. 651-2.
Cela signifie-t-il néanmoins que l’intermédiaire ne risque pas de sanction ?
📄Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 novembre 2022, 21-20.464, F-S-B publié au Bulletin et aux Lettres de chambre, arrêt de rejet
📌 FAITS
Monsieur F est gérant et principal associé de deux sociétés : la société F achète les immeubles pour lesquels la société C est chargée de gérer la location.
Le maire de la Commune assigne les 2 sociétés, la société propriétaire et le gestionnaire, en paiement d’une amende civile pour changement d’usage sans autorisation.
La cour d’appel a condamné le propriétaire mais pas le gestionnaire chargé de la mise en location à une amende civile.
🤔 PROBLÉMATIQUE : L’intermédiaire peut-il être sanctionné par l’amende civile prévue en cas de changement d’usage de locaux d’habitation sans autorisation préalable ?
L’alinéa 1er de l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation soumet à autorisation préalable, dans certaines communes, le changement d’usage des locaux d’habitation.
L’alinéa 6 du même article tel que modifié par la loi ELAN précise que le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage.
La sanction est notamment une amende civile prévue à l’article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation. Le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé.
⚖️ SOLUTION :
La Cour de Cassation a rejeté le pourvoi considérant :
❝9. Selon l'article L. 631-7, alinéa 1er, du code de la construction et de l'habitation, dans certaines communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable.
10. Aux termes de l'alinéa 6 du même article, le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens de cet article.11. Selon l'article L. 651-2 du même code, toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application de cet article est condamnée à une amende civile.
12. Celle-ci constituant une sanction ayant le caractère d'une punition (3e Civ., 5 juillet 2018, QPC n° 18-40.014), les éléments constitutifs du manquement qu'elle sanctionne sont, par application du principe de légalité des délits et des peines, d'interprétation stricte.13. Ainsi, celui qui se livre ou prête son concours à la mise en location, par une activité d'entremise ou de négociation ou par la mise à disposition d'une plateforme numérique, en méconnaissance de l'article L. 631-7, et dont les obligations spécifiques sont prévues par l'article L. 324-2-1 du code du tourisme, n'encourt pas l'amende civile prévue par l'article L. 651-2.
14. Ayant constaté que la société Centre [Localité 5] avait pour activité la mise à disposition des biens meublés donnés en location, la cour d'appel en a exactement déduit qu'elle ne pouvait se voir reprocher d'en avoir changé l'usage en méconnaissance des dispositions de l'article L. 631-7.
15. Le moyen n'est donc pas fondé. ❞
💡 Le gestionnaire chargé de la location touristique de logements n'encourt pas l'amende civile pour défaut de respect de la réglementation sur le changement d'usage.
❗Pour autant, la Cour de cassation procède-t-elle à un revirement de jurisprudence ?
En effet, pour rappel, le preneur professionnel d’un local à usage d’habitation pour le sous-louer à une clientèle de passage a pu être condamné à l’amende civile au même titre que le propriétaire. Dans ces espèces, le preneur prend à bail commercial les locaux à usage d’habitation pour lesquelles le propriétaire autorise une sous-location, en général, à des touristes ou des étudiants.
La solution aurait pu être différente si la qualité de gestionnaire avait été contestée. En l’espèce, la société C gérait les locations, semblait prospecter la clientèle et mettre à disposition des services complémentaires liés à ces locations : entretien des lieux et prise en charge du linge… La société C paraissait avoir une activité de prestation de services, de « conciergerie ». Cependant, on peut s’interroger sur l’exploitant réel d’autant que la société gestionnaire était immatriculée pour une activité de location et non d’intermédiaire. Cependant, la mission de gestionnaire ne semble pas avoir fait débats.
La qualité de gestionnaire n’étant pas contestée, la réponse de la Cour de cassation est sans ambiguïté : l’intermédiaire n’encourt pas la sanction civile. Cette position est d’autant plus ferme qu’en l’espèce, la société propriétaire et la société gestionnaire ont le même associé principal et le même gérant.
Cette solution se justifie dans la mesure où l’intermédiaire a des obligations et des sanctions spécifiques.
❗ En effet, cela n'exclut pas la mise en cause du mandataire au titre de son obligation de conseil lequel encourt, par ailleurs, l’amende civile prévue à l’article L324-2-1 du code du tourisme.
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