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  • Virginie

Sanction du défaut de mise en concurrence

Désignation du Syndic : sanction du défaut de mise en concurrence (Civ. 3ème, 3 juin 2021, FS-P,n °20-13.269)


La désignation du syndic de copropriété ne peut pas être annulée au motif que le mécanisme de mise en concurrence - introduit par la loi Alur - n’a pas été mis en œuvre avant l’Assemblée générale des copropriétaires.


L’arrêt de principe du 3 juin 2021 de la Cour de cassation vient mettre un terme au débat autour de la sanction attachée au non-respect, par le conseil syndical, de son obligation de mise en concurrence.



FAITS :

L’assemblée générale des copropriétaires désigne son syndic. Or, le conseil syndical n’avait pas procédé à la mise en concurrence du syndic.

L’un des copropriétaires assigne le syndicat des copropriétaires (≠ syndic) afin d’annuler certaines résolutions et, notamment, celle relative à la désignation du syndic.

La cour d’appel rejette la demande du copropriétaire précisant que le syndic n’a pas à provoquer ou organiser cette concurrence.



PROBLÉMATIQUE :

Le défaut de mise en concurrence – introduite par la loi Alur – peut-il justifier l’annulation de la résolution désignant le syndic de copropriété ?


L’article 21 de la loi de 1965 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi « Alur » est venu imposer, lors de la désignation d’un syndic, que celle-ci soit précédée d’une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic.


Le conseil syndical peut se prononcer par un avis écrit en amont de l’assemblée générale. Cet avis est alors joint à la convocation de l’assemblée générale. Plusieurs projets de contrats de mandat doivent avoir été obtenus avant la convocation de l’assemblée conformément au contrat type mentionné à l’article 18-1-A de la loi de 1965 et être accompagnés d’une fiche d’information.


Le but était d’inciter les administrateurs de biens à s’installer dans les villes où la concurrence étaient, alors, limitée et de renforcer la compétitivité.


Ce texte impliquait une lourdeur administrative quasi-annuelle même quand la copropriété était satisfaite de son syndic.


De plus, cette obligation de mise en concurrence a été mise à la charge du conseil syndical composé de copropriétaires. Or, les règles de fonctionnement de cet organe, dépourvu de personnalité juridique, sont souvent inexistantes.


Compte-tenu des difficultés occasionnées et des critiques de ce texte, la loi n°2015-990 du 6 août 2015 a assoupli l’obligation de mise en concurrence.

L’Assemblée générale peut en dispenser le conseil syndical par une résolution en ce sens approuvée par les copropriétaires à la majorité de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) lors de l’assemblée générale annuelle précédent celle du renouvellement.


Dès 2014, la doctrine a souligné que le texte laissait des questions sans réponse, notamment sur la sanction en cas de l’absence de mise en concurrence du syndic. Il était considéré alors que la nullité de la décision adoptant la désignation pourrait sans doute être prononcée, quand bien même la loi n’évoque pas cette sanction.


L’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 a réglé la question. Elle prévoit que l’obligation de mise en concurrence « n’est pas prescrite à peine d’irrégularité de la décision de désignation du syndic ». Cependant, ce texte, entré en vigueur le 1er juin 2020, n’est pas rétroactif de sorte que les contentieux antérieurs ont reçu des solutions contradictoires.


Encore récemment, des cours d’appel ont prononcé la nullité de la désignation du syndic telles que :


Ø la cour d’appel de Chambéry le 9 mars 2021 (Chambéry, civ. Sect 01, 9 mars 2021, n°20/00687) ;

Ø la cour d’appel de Grenoble le 30 mars 2021 (CA Grenoble, 30 mars 2021, n°17/05846).


D’autres tribunaux ont retenu la solution contraire et l’absence de sanction :


Ø le tribunal de Grande Instance de Nanterre en 2017 (TGI Nanterre, 8ème c. 20 avril 2017, n°15/11171)

Ø la cour d’appel de Pau le 7 mars 2018 (CA Pau, 1ère Ch ., 7 mars 2018, n°16/03450)

Ø la cour d’appel de Colmar le 1er avril 2021 au motif que le texte n’est pas assorti de sanction (Colmar, 2ème ch. A 1er avril 2021, n°19/03686).


SOLUTION :


Dans cet arrêt de principe, la Cour de cassation tranche cette problématique et répond par la négative. Elle considère que :


« […] en l’absence de disposition en ce sens, le non-respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence n’est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic par l’assemblée générale ».


ð Le syndic reste en place en dépit du non-respect du mécanisme de mise en concurrence.


👉 Ce n’est pas le syndic qui a une obligation de mise en concurrence mais le conseil syndical. La nullité de la désignation conduirait à priver l’administrateur de biens, non responsable, de l’exécution de son contrat du fait du non-respect de son obligation par un « tiers » au contrat (le conseil syndical).


👉 L’ordonnance de 2019 a expressément exclu la sanction de la nullité de la désignation du syndic, afin « de préserver la sécurité juridique des copropriétés qui n’auront pas à supporter le risque d’invalidations rétroactives d’actes pris par un syndic dont la désignation aurait été par la suite annulée. » (Rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019).


Cela ne signifie pas qu’il est impossible d’obtenir l’annulation du contrat de syndic pour vice de consentement. Cependant, la preuve de l’absence de mise en concurrence sera insuffisante à établir l’existence d’un vice du consentement.


La doctrine semble unanime sur le fond de cette position qui va ainsi uniformiser la jurisprudence.

Cependant, certains auteurs critiquent le fondement (l’adage : « pas de nullité sans texte »). En effet, cette justification pourrait laisser penser que la nullité est à écarter dans tous les cas où la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne la prévoit pas (ex : la violation des règles de majorité). Une telle analyse serait lourde de conséquences. Or, cela ne semble pas être la portée de cet arrêt qui ne constitue pas un arrêt de revirement.

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