Qu’est-ce que la vente d’immeuble à rénover ou VIR ?
La vente d’immeuble à rénover, parfois abrégée « VIR », est un contrat spécial par lequel le vendeur s’engage auprès de l’acquéreur à réaliser ou faire réaliser des travaux de rénovation sur l’immeuble vendu.
Plusieurs conditions doivent être réunies pour l’application du régime de la vente d’immeuble à rénover :
· La vente doit concerner un immeuble bâti ou une partie d'immeuble bâti.
· L’immeuble doit être à usage d’habitation ou à usage mixte (professionnel et d’habitation), ou destiné après travaux à l’un de ces usages.
· Le vendeur doit s’engager à réaliser ou faire réaliser des travaux sur l’immeuble ou la partie d’immeuble dans le délai prévu au contrat.
· Le vendeur doit percevoir des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux.
Les règles juridiques spéciales qui entourent la VIR sont prévues par le code de la construction et de l’habitation (CCH) et sont d’ordre public. Cela signifie qu’elles ne peuvent pas être écartées par les parties, même par une clause insérée au contrat.
Il est important de mentionner que la VIR est également soumise aux dispositions relatives à la vente d’immeubles. Ainsi, en l’absence de dispositions spécifiques à la VIR prévues au sein du CCH, c’est le droit commun de la vente d’immeubles qui s’appliquera.
💡 La vente d’immeuble à rénover a été introduite par la loi Engagement National pour le Logement ou loi ENL du 13 Juillet 2006.
La différence entre vente d’immeuble à rénover et vente d’immeuble à construire
La vente d’immeuble à rénover doit être différenciée de la vente d’immeuble à construire. Bien que le mécanisme soit similaire, la vente d’immeuble à construire ne concerne que les constructions neuves et non pas les travaux de rénovation.
Néanmoins, la vente d’immeuble à construire pourra tout de même s’appliquer pour des travaux de rénovation très lourds, qui sortent du champ d’application de la vente d’immeuble à rénover.
Les travaux de rénovation non soumis au régime de la vente à rénover
En principe, tous les travaux de rénovation pourraient entrer dans le champ d’application de la vente à rénover, dès lors que les conditions que nous avons précédemment énumérées sont remplies. Pourtant, certains travaux trop lourds sont exclus de la VIR.
L’article R262-1 du CCH fournit une liste des travaux exclus de la vente d’immeuble à rénover. Il s’agit des travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble, assimilables à une reconstruction, et qui rendent à l'état neuf :
· Soit la majorité des fondations
· Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage
· Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement
· Soit l'ensemble des éléments de second œuvre suivants, dans une proportion au moins égale à deux tiers pour chacun des éléments mentionnés :
o Les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l'ouvrage
o Les huisseries extérieures
o Les cloisons intérieures
o Les installations sanitaires et de plomberie
o Les installations électriques
o Et, pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage
Cette liste est importante : Le vendeur et l’acquéreur ne peuvent pas décider de recourir à une vente d’immeuble à rénover pour ce type de travaux. S’ils concluent tout de même un contrat de VIR, il y a alors un risque de requalification.
Une requalification du contrat aurait des conséquences sur le régime juridique applicable et notamment sur la responsabilité et les obligations des parties.
Les parties au contrat de vente d’immeuble à construire
👷🏼♂️ Le vendeur. Il est le maître de l’ouvrage jusqu’à réception des travaux. À ce titre :
· Il peut choisir l’architecte, les entrepreneurs et autres techniciens procédant à la réalisation des travaux.
· Il peut faire toute demande d'autorisation ou déclaration prévue au code de l'urbanisme et nécessaire à la réalisation des travaux.
👩🏻💼 L’acquéreur. Il achète le terrain ainsi que les constructions existantes dans le but de faire procéder à leur rénovation.
Le formalisme du contrat de vente d’immeuble à rénover
Le code de la construction et de l’habitation impose la conclusion du contrat de vente d’immeuble à rénover par acte authentique. À l’exigence d’un acte authentique s’ajoute une liste de mentions obligatoires à insérer dans le contrat :
· La description, les caractéristiques de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu et, le cas échéant, la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot
· La description des travaux à réaliser précisant, le cas échéant, les travaux concernant les parties communes et ceux concernant les parties privatives
· Le prix de l'immeuble
· Le délai de réalisation des travaux
· La justification de la garantie financière d'achèvement des travaux fournie par le vendeur
· Les justifications des assurances de responsabilité et de dommages souscrites par le vendeur
Une annexe doit être ajoutée au contrat et comporter les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques des travaux.
💡 Bon à savoir : les parties peuvent, si elles le souhaitent, conclure un avant-contrat. Il s’agit d’une formalité facultative. Seule une promesse unilatérale de vente ou une promesse synallagmatique de vente peut constituer un avant-contrat à la VIR.
Les obligations du vendeur d’immeubles à rénover
✅ Transfert de propriété. Puisqu’il s’agit d’une vente, le vendeur doit transférer à l’acheteur la propriété :
· Du terrain
· Des constructions existantes
✅ Exécution des travaux. C’est bien entendu, avec la vente de l’immeuble, le point central de la VIR ! Le vendeur doit livrer une construction achevée et conforme. Cela implique la réalisation de tous les travaux prévus au contrat.
✅ Respect des délais. Le délai de réalisation des travaux est prévu au sein du contrat, qui comporte une date indicative de livraison des travaux. Le vendeur doit respecter ce délai.
✅ Garantie d’achèvement des travaux. Le vendeur doit fournir à l’acheteur une garantie d’achèvement des travaux. Cette garantie prend la forme d’un cautionnement solidaire qui peut être donné :
· Par un établissement de crédit
· Par une société de financement
· Par une entreprise d’assurance agréée à cet effet
Cette garantie permet, en cas de difficultés de la part du vendeur, le paiement par la caution des sommes nécessaires à l’achèvement des travaux.
✅ Souscription d’assurances.
· Le vendeur doit souscrire une assurance de responsabilité décennale, dans l’hypothèse où certains travaux seraient soumis à la garantie décennale.
· Le vendeur, étant également maître de l’ouvrage, doit souscrire une assurance dommage-ouvrage.
· Si le vendeur est un professionnel, il doit souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle.
Le paiement du prix par l’acquéreur
L’obligation principale de l’acquéreur d’un immeuble à rénover réside dans le paiement du prix. Le paiement est réalisé en fonction de l’état d’avancement des travaux :
· Le prix de l'existant est payé lors de la signature du contrat
· 50 % à l'achèvement des travaux représentant la moitié du prix total des travaux
· 95 % à l'achèvement de l'ensemble des travaux
· Le solde est payé à la livraison, avec possibilité de le consigner en cas de défaut de conformité ou de vices apparents. Pour cela, ils doivent être mentionnés sur le procès-verbal de livraison.
💡 Les versements anticipés sont interdits.
Le contrat peut prévoir des pénalités de retard, sanctionnant l’acquéreur qui ne respecterait pas les délais de paiement. Néanmoins, le taux des pénalités de retard ne peut pas excéder le taux de l'intérêt légal en vigueur au moment de la conclusion du contrat majoré de 2 points.
La réception des travaux dans la vente d’immeuble à rénover
Originalité de la vente d’immeuble à rénover, la réception de l’ensemble des travaux doit se faire à date unique, ce qui exclut la réception par lots. Cette date unique marque le point de départ :
· De la garantie biennale, pour les travaux qui entrent dans son champ d’application
· De la garantie décennale, pour les travaux qui entrent dans son champ d’application
L’acquéreur et le vendeur établissent un procès-verbal de livraison, où doivent être mentionnés les vices de construction et les défauts de conformité. Ils peuvent également être dénoncés dans un délai d’un mois suivant la livraison.
💡 Un délai d’un an à partir de la livraison est laissé à l’acquéreur pour intenter une action en réparation des vices de construction et défauts de conformité.
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Textes juridiques de référence
Code de la construction et de l’habitation (CCH) :
· Articles L262-1 à L262-11
· Articles R262-1 à R262-15