Qu’est-ce que la vente d’immeuble à construire ?
La vente d’immeuble à construire se caractérise par l’obligation, pour le vendeur, d’édifier un immeuble dans un délai prévu par le contrat. Le vendeur est, le plus souvent, un promoteur souhaitant réaliser une opération immobilière. Le promoteur vendeur est alors déjà propriétaire du terrain sur lequel sera construit l’ouvrage. En somme, le promoteur vend un terrain à l’acquéreur, avec pour obligation d’y édifier une construction dans un délai prévu par le contrat, à charge pour l’acheteur d’en payer le prix.
Les différentes formes de vente d’immeuble à construire
La vente d’immeuble à construire peut prendre deux formes distinctes : celle d’une vente à terme ou celle d’une vente en l’état futur d’achèvement, aussi appelée VEFA.
1. La vente à terme
La vente à terme n’est pas la forme la plus utilisée des ventes d’immeuble à construire. La vente à terme implique le versement de la totalité du prix à la livraison de l’immeuble, donc à son achèvement. Cela explique en partie pourquoi le promoteur n’y recours presque jamais : il doit disposer de suffisamment de fonds en amont pour édifier l’immeuble, puisque le prix ne lui sera versé qu’à l’achèvement.
Des dépôts de garanties peuvent potentiellement être versés par l’acquéreur avant l’achèvement, au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Néanmoins, ces versements n’ont aucune incidence sur le financement de l’opération, puisque les fonds sont déposés sur un compte spécial et sont incessibles, insaisissables et indisponibles.
Le transfert de propriété sur la construction vers l’acquéreur s’opère en même temps que le paiement. Il produit ensuite ses effets de façon rétroactive, au jour de la signature de l’acte de vente.
2. La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)
Lors d’une VEFA, le prix est payé « à mesure de l’avancement des travaux » :
· Un premier versement est réalisé à la signature du contrat. L’acquéreur devient alors propriétaire du sol ainsi que des constructions existantes.
· L’acquéreur devient ensuite propriétaire des ouvrages au fur et à mesure de leur exécution. Les versements suivants sont réalisés au fur et à mesure de l’exécution des travaux.
La VEFA est beaucoup plus attractive pour le promoteur, qui dispose ainsi de fonds au fur et à mesure de l’opération immobilière, permettant de financer la construction.
Les règles propres à la VEFA prévoient également l’obligation pour le vendeur, dans le secteur protégé, de souscrire une garantie financièrement d’achèvement et une garantie de remboursement. Cette obligation se justifie par la réalisation de versements réguliers par l’acquéreur avant la livraison.
Comme pour le contrat de promotion immobilière, la loi prévoit des règles légales relatives à la vente d’immeuble à construire qui diffèrent selon le secteur applicable au contrat. Outre les règles propres à chaque type de vente que nous venons d’évoquer, il existe également des règles générales, applicables à toutes les formes de ventes d’immeuble à construire dans le secteur libre, et des règles spéciales, applicables en secteur protégé.
Les règles générales de la vente d’immeuble à construire
Les règles générales de la vente d’immeuble à construire s’appliquent aussi bien à la vente à terme qu’à la VEFA. Elles s’articulent essentiellement autour des obligations du vendeur. Du reste, une grande place est laissée à la liberté contractuelle.
Ainsi, l’essence même du contrat de vente d’immeuble à construire se trouve dans l’obligation d’édification incombant au vendeur. S’il vend simplement le terrain, il s’agit d’une vente classique. L’obligation de construction doit être réalisée dans le délai prévu au contrat. L’exigence d’un délai est également fondamentale.
Le vendeur est aussi tenu, à partir de la réception des travaux, des garanties biennales et décennales. En effet, il n’est pas seulement vendeur : il a également une obligation de construction.
En principe, le vendeur n’est pas responsable des vices apparents. Ce régime ne s’applique pas pour le vendeur d’immeuble à construire, qui reste tenu d’une garantie des vices de construction ou des défauts de conformités apparents. Cette garantie pèse sur le vendeur avant la réception des travaux, puis dans un délai d’un mois après la prise de possession de l’ouvrage par l’acheteur.
Les règles spéciales de la vente d’immeuble à construire
Les règles spéciales des ventes d’immeuble à construire sont impératives et s’appliquent dès que la construction est réalisée en secteur protégé.
Les ventes d’immeuble à construire relèvent du secteur protégé dès que les critères suivants sont remplis :
· L’immeuble objet de la construction est à usage d’habitation ou à usage mixte (professionnel et d’habitation).
· Des versements sont réalisés avant l’achèvement de la construction.
1. Le contrat préliminaire de réservation
1.1. Qu’est-ce qu’un contrat préliminaire de réservation ?
En matière de vente d’immeuble à construire du secteur protégé, la loi prévoit que le contrat définitif peut être précédé d’un contrat préliminaire de réservation. Il s’agit d’un avant-contrat. L’avant-contrat permet d’organiser, de préparer la conclusion du contrat définitif. Ainsi, le contrat préliminaire de réservation permet :
· Pour l’acheteur, de verser un dépôt de garantie sur un compte spécial.
· Pour le vendeur, en contrepartie du dépôt de garantie, de réserver à l’acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble.
Le contrat préliminaire de réservation est particulièrement utile pour le promoteur immobilier, qui peut ainsi organiser son projet et en déterminer la faisabilité.
Parce que nous sommes en secteur protégé, le contrat préliminaire de réservation est la seule forme d’avant-contrat pouvant précéder le contrat définitif de vente d’immeuble à construire. Toute autre forme est considérée comme nulle.
1.2. Le formalisme du contrat préliminaire de réservation
Le contrat préliminaire doit obéir à certaines règles de forme lors de sa rédaction. Il est obligatoirement établi par écrit. Un exemplaire doit être remis à l’acheteur ayant réalisé la réservation avant le dépôt des fonds.
Certaines mentions obligatoires doivent également figurer dans le contrat. On retrouve, à titre d’exemple :
· La surface habitable approximative de l'immeuble qui va être construit
· Le prix prévisionnel de vente
· La date de conclusion de la vente
Afin de connaître la totalité des mentions obligatoires du contrat préliminaire de réservation, il est possible de se reporter aux dispositions des articles R. 261-25 et R. 261-26 du code de la construction et de l’habitation.
2. Le contrat définitif de vente d’immeuble à construire
2.1. Le formalisme du contrat définitif en secteur protégé
Le contrat de vente d’immeuble à construire doit obligatoirement prendre la forme soit d’une vente à terme, soit d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Il doit être établi par écrit par acte authentique, c’est-à-dire par acte notarié.
Ici aussi, certaines mentions obligatoires doivent figurer dans le contrat. On retrouve, à titre d’exemple :
· La description de l’immeuble
· Le prix de l’immeuble et les modalités de paiement
· Le délai de livraison de la construction
Afin de connaître la totalité des mentions obligatoires du contrat définitif de vente d’immeuble à construire, il est possible de se reporter aux dispositions de l’art. L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation.
2.2. L’obligation de l’acquéreur en secteur protégé : le paiement du prix
L’obligation principale de l’acquéreur de l’ouvrage est bien entendu le paiement du prix. Dans le secteur libre, cette obligation de paiement est régie par le droit commun des contrats. Le secteur protégé impose une autre réglementation particulière.
La révision du prix. Le contrat peut prévoir la possibilité de réviser le prix de vente. La loi prévoit que la révision du prix ne peut être réalisée qu’en fonction de la variation de l’indice BT 01 (index national du bâtiment tous corps d'état).
Le paiement du prix par l’acquéreur. Comme vu au début de cet article, les modalités de paiement du prix varient selon le type de contrat : vente à terme ou vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
· Cas de la vente à terme. L’acquéreur paye le prix à la date de livraison. Antérieurement à la livraison, aucun versement n’est réalisé, sauf s’agissant des éventuels dépôts de garantie.
· Cas de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). La loi prévoit que l’acquéreur paye le prix « à mesure de l'avancement des travaux ». Antérieurement à la signature du contrat définitif, aucun versement ne peut être réalisé. Les paiements sont ensuite échelonnés.
L’échelonnement des paiements dans le cadre de la VEFA est obligatoire. Il est réalisé selon une grille prévue à l’art. R 261-14 du code de la construction et de l’habitation.
En cas de non-paiement, des pénalités de retards peuvent être prévues au contrat, sans pouvoir dépasser le taux d’1% par mois.
Références juridiques
Code civil
Code de la construction et de l’habitation